Вход
Клик - клик! Сообщение!
Сорока
$ 56.35 € 70.64
Квартирные ответы: круглый стол журнала «Капитал»

Фото: Дарья Верзилова / А42.ru

Квартирные ответы: круглый стол журнала «Капитал»

Статьи | Среда, Февраль 01, 2017 12:35

Бизнес-журнал «Капитал» в новом году решил продолжить отличную традицию — собирать круглые столы с участием экспертов для обсуждения важных и актуальных вопросов бизнеса и экономики. И первую встречу 2017 года мы провели на тему, интересующую едва ли не 100 (ну ладно, пусть 90) процентов жителей России и Кузбасса.

И это неудивительно, ведь эта самая тема даже и «однокоренная» со словом «жители». Жильё. Недвижимость. Их купля и продажа. Ну и, конечно, застройка как таковая — как ещё появляться первичному рынку жилья? Словом, мы ждали ответов на вопросы, волнующие более-менее всех. И вот что мы услышали.

 

Время покупателя пришло

«2016 год в полной мере можно назвать „годом покупателя“. По крайней мере в отношении Кузбасса это точно справедливо, да и в целом по России картина очень схожая. Доля предложения на рынке жилья явно превысила спрос — у застройщиков много проектов, покупателю есть из чего выбирать. Соответственно, он начинает торговаться, искать наиболее выгодные для себя предложения. И, как правило, находит. Тем более, что под конец года многие продавцы стали делать серьёзные скидки, стараясь поднять объём продаж. Однако рынок жилья продолжает стагнировать. И едва ли ситуация здесь в ближайшем будущем изменится», — таково мнение одного из экспертов.

И с этим мнением действительно согласились все участники круглого стола — а присутствовали как застройщики, так и представители риелторских организаций. Но оценка 2016-го как года, когда «рулил» покупатель, оказалась общей. Так же, как и ожидания от 2017-го — вопреки «революционной» цифре, никаких революций на рынке недвижимости ждать как раз не стоит. То есть нынешний статус-кво плюс-минус должен сохраниться — и глобального роста продаж не ожидается, но и резкого падения тоже не предвидится. Ну и, как следствие, цены на жильё тоже не должны резко подниматься/падать.

Рынок перенасыщен — это во-первых. Но есть и во-вторых — покупатель стал осторожнее и не спешит принимать окончательное решение, пока не рассмотрит множество вариантов. И его, ясное дело, можно понять — экономическая ситуация в стране всё ещё остаётся достаточно сложной, а примерно 70 процентов тех, кто собирается приобретать жильё, делают это с помощью ипотеки. То есть, с одной стороны, есть из чего выбирать, а с другой — ты хочешь распорядиться своими деньгами так, чтобы уже совсем наверняка. Отсюда и «разборчивость»: раньше (ещё несколько лет назад) первичное жильё брали чуть ли не на стадии котлована, раньше достаточно было одного-двух показов жилья для клиента, теперь же и десяти иногда не хватает, раньше... ну, словом, ясно.

 

Полный спектр услуг по «первичке» и «вторичке»

«Покупатель стал очень разборчив — что, естественно, сказалось и на работе застройщиков. В частности, застройщики оттачивают сейчас рекламное мастерство, а расходы на маркетинг и продвижение увеличились. Потому что жильё сейчас „само себя не продаст“ — это поняли уже все. Что, кстати, является абсолютно нормальным явлением, ведь нынешняя ситуация только помогает застройщикам держать себя в тонусе и ещё более качественно подходить к организации всех процессов. Это правильно, так и должно быть», — говорит начальник отдела продаж Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области Вера Туманова.

А ещё покупатель теперь считает квадраты. Что, понятное дело, является продолжением его нынешнего максимально функционального подхода. Поэтому большая часть продаж приходится сейчас на компактное жильё — небольшие уютные «двушки». Большой холл? А зачем он — «мы ведь в прихожей только разуваемся». Даже в любимой всеми Лесной Поляне покупатели коттеджей начинают уходить в режим экономии — приобретают жильё лишь площадью до 300 «квадратов», всё, что больше, уже не так востребовано. Ну и так далее, благо средняя (очень средняя!) цена за квадратный метр составляет сейчас в Кузбассе где-то 40 тысяч рублей. Примечательно, кстати, что в этом отношении наш регион мало чем отличается от большинства других субъектов Российской Федерации.

«Преимущество нашей компании в том, что мы работаем не только в 54 городах России, но и в трёх странах. У нас покупатели могут дистанционно выбрать и в дальнейшем приобрести любую недвижимость. На сегодняшний день объем предложения первичного рынка очень велик. На нашем сайте порядка 3 500 квартир на первичном рынке, и это не предел. В целом по России цены за квадратный метр в новостройках варьируются от 30 до 55 тысяч на бюджетное жильё — в зависимости от региона страны. Если говорить о Кемерове, то районность не сильно влияет на ценообразование за „квадрат“. Скажем, в Кировском районе предложений крайне мало, но несмотря на это стоимость квадратного метра составляет порядка 35 тысяч рублей. Мы не являемся застройщиками, но наша компания сотрудничает с большинством застройщиков города, и мы оказываем полный спектр услуг по приобретению и продаже первичного и вторичного жилья как в Кемерове, так и в других регионах страны, и в столице России в том числе», — рассказал Сергей Лиханов, руководитель отдела по работе с застройщиками Федеральной риелторской компании «Этажи».

 

А что там с парковками?

Строят в Кемерове и впрямь достаточно немало. В отличие, между прочим, от Новокузнецка, где работает совсем небольшое количество застройщиков, или от других городов Кузбасса, где, как правило, речь идёт прежде всего о строительстве по федеральным программам и (опять же, как правило) возводятся в основном небольшие дома. А вот в кузбасской столице строительство так или иначе идёт во всех районах. Расширяется Рудничный. В Ленинском скоро (или нет?) вся прибрежная полоса будет занята новостройками, да и в других частях района строительство продолжается достаточно бурно. Тот же Фонд развития жилищного строительства уже сдал и заселил 10 домов жилого комплекса «Томь», а к 2019-му будет готово уже 18 домов — жильё там на любой вкус и достаток, площадью от 33 до 110 квадратных метров, в домах как панельного, так и кирпичного исполнения. Даже в центре города ещё остались площади под застройку — в числе таких участники круглого стола назвали, например, участок за перекрёстком Дзержинского и Красноармейской. Но понятно, что просто так застраивать ни у кого не получится — только после тщательной процедуры согласования с властями. Особенно если речь касается глобальных проектов.

Также понятно, что, прежде чем возводить жильё, нужно проанализировать — насколько удобно будет жить в нём людям. Нет, речь в данном случае не о промерзающих стенах или трещинах на потолке — это само собой. Но и о удобстве с точки зрения транспортной доступности, «присутствия» рядом магазинов, школ и больниц, наличия достаточного числа парковочных мест рядом с домами. Меж тем, такое делается тоже... ну, скажем так, далеко не всегда. По крайней мере в практике тех же риелторов случалось, когда на вопрос: «А вы проанализировали?» — представители застройщика лишь пожимали плечами. Причём справедливо такое не только в случае жилья, но и, скажем, торговых центров. «На Западе бывает, что просто не дают строить рядом два функционально схожих центра. Зачем? Чтобы они начали демпинговать, а в итоге серьёзной прибыли не было ни у кого? У нас же всё бывает как раз наоборот», — позвучала и такая реплика на встрече.

А ещё говорили на встрече о тех самых парковочных местах. О том, что их в новостройках, конечно, часто не хватает. Потому что действуют старые ещё регламенты количества парковочных мест на одну семью. А эти регламенты уже очевидно устарели. Так что приходится что-то придумывать. Один из выходов, и вполне себе удобный, — строительство подземного паркинга, чтобы, например, сразу ты из подъезда в лифте туда спускался и садился в тёплую машину. Идея хорошая, правда, и неизбежно стоящая денег — в среднем такой паркинг «утяжеляет» сумму строительства дома на 500 тысяч рублей. Но, очевидно, дело того стоит — пока ещё нормативы поменяются...

 

Добросовестные застройщики, «сложный» частный сектор

Зато с чем в Кузбассе дело обстоит неплохо — так это с сознательностью застройщиков. В том смысле, что сроки строительства и сдачи в эксплуатацию срывают они редко и словосочетание «недобросовестный застройщик» звучит в нашем регионе не особенно часто. Что бывает далеко не везде — «возьмите тот же Новосибирск, там целые пустые недостроенные кварталы стоят!». У нас же всё сдаётся почти всегда в срок — это ли не повод для оптимизма? Отдельные случаи, конечно, есть (и журнал «Капитал» о них писал), но даже и в тех случаях всё, вроде бы, должно закончиться благополучно. «Правда, не понятно, зачем покупать квартиру в доме, если уже все кругом знают, что застройщик недобросовестный. А ведь покупают», — повисла реплика над круглым столом. Что ж, ну такие мы люди — не можем без «перчика в жизнь».

Правда, есть ведь не только новостройки, но и так называемая «вторичка», которую тоже продают и покупают. Так вот, «вторичка» за пару последних лет, надо сказать, в Кузбассе подешевела — процентов на 25 в среднем. Из-за общей тенденции на рынке жилья, о которой мы уже говорили. Из-за того, что какому-нибудь владельцу «убитой» (или не очень) хрущёвки ничто не мешает демпинговать. Так что «вторичка» стала в последнее время популярнее.

Тем не менее «первичка» составляет больше половины всего рынка жилья и сдавать свои позиции на рынке вовсе не намерена. Что же касается вторичного жилья, то покупают-продают всё больше городские квартиры — с частным же сектором мало кто хочет иметь дело. Потому что очень уж много «заморочек» с куплей-продажей частного дома, игра не стоит свеч. Разве что речь идёт о шикарном особняке — их в наши «тощие» времена как раз начали выставлять на продажу с ремарками вроде «я вложил в него 50 миллионов рублей!». Верим, что вложили, говорят риелторы. Но покупателя найти будет не так уж просто.

Нет, особняки не особенно покупают. А покупают те самые «двушки», покупают осмотрительно и с экономией. Те, кто взял ипотеку. Молодые семьи. Естественно, работающие. Родители покупают детям. Рынок живёт, хоть и стагнирует. 90 (если не 100) процентов россиян мечтают улучшить жилищные условия — что вы хотите? А, значит, и тема, о которой мы говорили, останется актуальной ещё, глядишь, и для наших внуков.

Читай также:

Комментарии

Правила комментирования

советы