Вход
Клик - клик! Сообщение!
Сорока
$ 56.55 € 63.61
 6 факторов идеального шторма в региональном ритейле

 Фото: Максим Киселев/А42.ru

6 факторов идеального шторма в региональном ритейле

Статьи | Суббота, Ноябрь 28, 2015 22:20

Матвей Ляпин занимается интереснейшим бизнесом по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости без малого десять лет. С бизнес-журналом «Капитал» он поделился выводами, накопленными им на основе данных об изменении цен фактических сделок купли/продажи и аренды, которые указывают на происходящие в настоящее время тектонические сдвиги, смену характера рынка регионального ритейла.

За последние 15 лет экономика России претерпевала неоднократные падения и взлёты. И все это не могло не отражаться на развитии регионального ритейла.
Начало 2000-х ознаменовалось активным ростом рынка. Путь от первого киоска до гипермаркета, созданного на основе заброшенного цеха, был пройден местными предпринимателями примерно за 10 лет. До 2011 года в областной столице открывались в основном магазины местных, сибирских, торговых сетей. Развитие происходило в разных форматах, от «магазина у дома» до «кэш энд кэрри».
Первый звонок, сигнализирующий о грядущих переменах, прозвучал в 2011 году. В Кемерове открылся гипермаркет известной немецкой сети «Метро». Европейский ассортимент товаров привлек средний класс и бизнес: очереди в кассы, полные тележки, забитая машинами парковка. Передел рынка происходит, но незначительный — новый игрок забирает на себя обеспеченные слои населения. Местные сети отвечают глубоким рестайлингом и активизацией развития по всему региону.

В 2013 году в Ленинском районе города Кемерово открылся первый гипермаркет известной российской сети «Лента», что явилось поводом для радости местных жителей и предметом гордости градоначальников. В четвертом квартале 2015 года в микрорайоне Южный появился такой же, а в 2016 году запланирован запуск нового объекта в Центральном районе города.

Описываемые события развивались не только в городе Кемерово, но и, с высокой долей вероятности, в других российских городах с численностью населения до 1 миллиона человек. Казалось бы, нет ничего удивительного, что в регионе появляются крупные федеральные игроки. Однако неординарность структуры момента на сегодня такова, что сочетание негативных макроэкономических факторов и очагов разрушительной силы на региональный ритейл, в том числе, появление федеральных сетей, можно описать как «идеальный шторм».

Матвей Ляпин, основатель проектов: «SmartDB.ru», «Система Ваша квартира», «Смарт — коммерческая недвижимость», «Квартира 365», «Ковалёв и Партнёры. Бюро оценки»

Фактор № 1 — Потеря региональными сетями доли в формате «гипермаркет» (площадь объекта от 3000 кв.м).

По мнению эксперта, при нынешней динамике открытий рыночная доля компании «Лента» к началу 2017 года достигнет порога доминирования, который в федеральном законе «О торговле» имеет ограничение в 25%. На взгляд Матвея Ляпина, не столько важна доля, занимаемая компанией на рынке, сколько увеличение потока покупателей. «В первую очередь, на скорость этого процесса влияет профессиональный уровень маркетингового давления на потребителя: круглосуточная работа, всевозможные акции, клубная система скидок, мощная реклама. На сегодняшний день местные сети не готовы предложить ничего подобного».

Фактор № 2 — Большая зона действия фактора № 1.

Если соединить линиями точки мест открытия магазинов, получится треугольник, который равномерно накрывает весь город. «В радиусе 5–7 км от каждой точки размещения гипермаркета характер торговли меняется, — отмечает эксперт рынка коммерческой недвижимости. — Арендные ставки непосредственно в „зоне поражения“ падают в течение года после открытия на 40–50%, а на окраине этой зоны на 20–30%. „Народные тропы“ автомобильного и пешеходного трафика проходят теперь в других местах».

Фактор № 3 — Потеря региональными сетями доли в формате «универсам» (площадь объекта от 500 кв.м) и «гастроном» (площадь объекта до 500 кв.м).

Помимо фактора № 1, описанного выше, на региональных игроков действует ещё один, в более мелком и массовом сегменте. «В Сибири начала развитие розничная сеть „Магнит“ — национальный лидер по рыночной капитализации и количеству открытых магазинов. Компания играет „в долгую“ на рынке, где местные ритейлеры ещё недавно вполне неплохо себя чувствовали. Фактор дополнительно усилится в 2016 году, с началом экспансии в наш регион группы компаний „X5“», — аргументирует Матвей Ляпин.

Фактор № 4 — Дефицит финансирования.

«В 2015 году банки серьезно ужесточили кредитную политику и требуют, как минимум, оптимизации существующего кредитного портфеля, а как максимум, отказывают в получении новых кредитов», — сетует бизнесмен. Фактор не уникальный и затрагивает, к сожалению, большинство секторов экономики.

Фактор № 5 — Снижение покупательской способности населения и потеря доходности.

Рост цен, медленно идущий процесс импортозамещения, снижение заработной платы, увеличение расходов населения, отсутствие потребительского кредитования — Матвей Ляпин называет факторы, которые не могли не сказаться на поведении покупателей. Торговые сети, федеральные и местные, фиксируют снижение величины среднего чека.

Рост тарифов естественных монополий и увеличение налоговой нагрузки на владельцев коммерческой недвижимости дополнительно снижают их прибыль, также отмечает эксперт.

Фактор № 6 — Снижение стоимости активов.

Матвей Ляпин констатирует факт, что большинство собственников региональных сетей ранее предпочитали покупать помещения. В период роста это было экономически оправдано. «На тот момент применялся достаточно простой метод расчета стоимости квадратного метра от арендной ставки. Хорошей инвестицией считалась покупка со сроком окупаемости в 9–10 лет», — отмечает он. «В настоящее время стоимость денег стала настолько высока, что помещения не продаются даже при сроке окупаемости в 4–5 лет. Дополнительным стоп-фактором стала неуверенность в так называемом качестве арендатора — ни у кого нет понимания, что арендатор будет работать долго. Естественно, все эти риски при покупке объекта закладываются в стоимость, а попытки продать его как бизнес в большинстве случаев заканчиваются встречными предложениями — купить как недвижимость».

Распознаем и делаем выводы

Остается констатировать факт, что в данный момент все вышеперечисленные факторы действуют одновременно. Это и есть «идеальный шторм», который к 2016 году кардинально изменит рынок ритэйла.

Признаки надвигающихся изменений наблюдались и ранее, отмечает эксперт. «Достаточно вспомнить дальновидных местных предпринимателей, продававших свои доли в торговом бизнесе уже с 2010 года. Часть из них успешно переквалифицировалась в рантье. Нынешний исход из города местного бизнеса стал массовым явлением. Хотите знать, что происходит? Ответ очевиден — штормит».

Тенденция наблюдается по всей стране, да и во всем мире. Это не хорошо и не плохо, это есть. Глобальные сети трансформируют существующий местный бизнес. «Три года назад один мой знакомый искренне радовался, что рядом с его торговыми площадями скоро откроется федеральный сетевой гипермаркет, — вспоминает Матвей Ляпин. — Что же он имеет сейчас? Вдвое более низкий уровень арендных ставок и около 50% незаполненных площадей. Какой совет я бы дал сегодня этому собственнику? Забыть про арендаторов продуктового формата, забыть про арендаторов товаров для дома среднего и нижнего ценового сегмента, забыть про высокие арендные ставки».

Есть ли решение?

Существует ли способ удержаться на плаву в штормовую погоду местному бизнесу, интересуется «Капитал»? Безусловно. Эксперт предлагает четыре стратегии — развивать формат «магазин у дома» (до 200 кв.м); паразитировать на трафике сетей; создавать/продавать уникальный товар; оказывать услуги.
"Бороться с сетями бессмысленно и неэффективно, - подводит итог нашей беседы Матвей. - Они есть и будут, пока мы голосуем за их существование рублем.
В 2015 году в Кемерове завершилась эпоха романтиков-первопроходцев в торговом ритейле. Скажем им «спасибо». Король умер, и да здравствует новый король!"

Читай также:

Комментарии

Правила комментирования

советы